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조사·평가의 개요

조사·평가의 목적

  • 매년 1월 1일 기준의 토지에 대한 적정가격을 평가·공시하여 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기능으로 적용하기 위함.

조사·평가의 근거 부동산공시법 제3조 제1항

  • 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시함.

공시지가의 개념 부동산공시법 제3조 제1항 및 제 2조 제5호

  • "표준지공시지가"라 함은「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 "부동산공시법"이라고 한다)의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격을 말함.
  • "적정가격"이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말함.
    적정가격의 개념을 Ratcliff의 최빈거래가능가격에 가깝게 개정함.[2000.1.28]

공시지가의 효력 부동산공시법 제9조

  • 토지시장의 지가정보를 제공함.
  • 일반적인 토지거래의 지표가 됨.
  • 국가․지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 됨.
  • 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정·평가하는 경우에 그 기준이 됨.

조사·평가의 절차

표준지의 선정→조사·평가→중앙부동산 평가위원회 심의→지가공시→이의신청

토지특성 용어해설

  • 토지소재지 : 나지 등에는 도로명주소가 부여되지 아니하므로, 지번주소 기재
  • 지 목 : 공시기준일 현재의 토지(임야)대장에 표시된 지목 기재
  • 면 적 : 토지(임야)대장에 표시된 면적(환지예정지는 환지(예정)면적) 기재 단, 일단지 중 1필지가 표준지로 선정된 경우 당해 표준지의 면적을 기재
  • 용도지역 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조․제79조 및 같은법 시행령 제30조의 규정에 의한 용도지역을 2개까지 기재. 단, 개발제한구역은 용도지역은 아니나 그 규제내용이 엄격하므로 용도지역으로 분류
  • 이용상황 : 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니함

* 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것

  • 도로접면
도로접면 적용범위
광대한면 폭25m 이상의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
광대소각 광대로에 한면이 접하고 소로 이상의 도로에 한면 이상 접하고 있는 토지
광대세각 광대로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면 이상 접하고 있는 토지
중로한면 폭 12m 이상 25m 미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지
중로각지 중로에 한면이 접하면서 중로, 소로, 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면이상 접하고 있는 토지
소로한면 폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
소로각지 소로에 한면이 접하면서 소로, 자동차통행이 가능한 세로(가)에 한면이상 접하고 있는 토지
세로(가) 자동차 통행이 가능한 폭 8m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
세각(가) 자동차 통행이 가능한 세로에 두면 이상이 접하고 있는 토지
세로(불) 자동차 통행이 불가능하나 이륜자동차의 통행이 가능한 세로에 한면이 접하고 있는 토지
세각(불) 자동차 통행이 불가능하나 이륜자동차의 통행이 가능한 세로에 두면 이상 접하고 있는 토지
맹 지 이륜자동차의 통행이 불가능한 도로에 접한 토지와 도로에 접하지 아니한 토지
  • 고 저
고 저 적용범위
저 지 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 낮은 지대의 토지
평 지 간선도로 또는 주위의 지형지세와 높이가 비슷하거나, 경사도가 미미한 토지
완 경 사 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15° 이하인 지대의 토지
급 경 사 간선도로 또는 주의의 지형지세보다 높고 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지
고 지 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 높은 지대의 토지

* 간선도로 : 국도․지방도 및 대중교통수단이 통과하는 현행 도로를 말하며, 대중교통수단이 1일 1~2회 통과하는 도로는 간선도로에서 제외

  • 형 상
형 상 적용범위
정방형 정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지
가장형 장방형의 토지로 넓은면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
세장형 장방형의 토지로 좁은면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
사다리 사다리꼴 모양의 토지(변형사다리형, 다각형의 불규칙한 형상이나 그로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받지 않는 토지 포함)
삼각형 삼각형의 토지로 그 한면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
역삼각 삼각형의 토지(역사다리형을 포함)로 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
부정형 불규칙한 형상으로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받는 다각형 또는 부정형의 토지
자루형 출입구가 자루처럼 좁게 생긴 토지